TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ - MUVAZAA - YAZILI DELİL BAŞLANGICI

T.C.
YARGITAY
. Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2004/14-464 Karar No: 2004/588 Karar Tarihi: 10.11.2004

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ - MUVAZAA - YAZILI DELİL BAŞLANGICI

ÖZET: Bir sözleşmenin, gayrimenkul satış vaadine ilişkin hüküm ve sonuçları meydana getirmesi, gerçek niteliği bakımından gayrimenkul satış vaadi olarak kurulmasına bağlıdır. Teminat sözleşmesinin kurulması amaçlanıp da görünüm olarak gayrimenkul satış vaadi biçiminde düzenlenmesi halinde gerçek bir gayrimenkul satış vaadinden söz edilemez. Hukuk sistemimizde şahsi teminat; kefalet, ayni teminat; taşınmazlar için ipotektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri teminat olarak kullanılamaz. Muvazaa sebebiyle geçerli olmayan böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil kararı verilemez.

(818 S. K. m. 18, 213) (1086 S. K. m. 290, 292) (4721 S. K. m. 706) (2644 S. K. m. 26) (YHGK 23.02.2005 T. 2005/14-91 E. 2005/91 K.)

Dava: Taraflar arasındaki "tapu iptali, tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 6.6.2002 gün ve 1998/1046 -2002/665 E-K sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.1.2003 gün ve 9348-499 sayılı ilamı ile,

(Dava; 24.6.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil, birleştirilen karşı dava ise; satış vaadi sözleşmesinin, borcun teminatını teşkil etmek üzere muvazaalı olarak düzenlenmesi nedeniyle iptali isteğine ilişkindir.

Mahkeme; davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar vermiş, hükmü; davalı (karşı davacı) vekili temyiz etmiştir.
Davalı-satıcı N. D. 19.6.1997 tarihli vekaletname ile dava dışı kocası S. D.'yi vekil tayin etmiş, o da bu vekaletnamedeki yetkisine istinaden 24.6.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satış vaadinde bulunmuştur. Sözleşme içeriğine göre satış bedeli 10.000.000.000 Lira peşinen ödenmiştir.

Davalı vekili; satış vaadi sözleşmesinin, müvekkilinin kocasının davacıdan aldığı borç paranın güvencesini teşkil etmek üzere düzenlendiğini savunmaktadır.

Bir sözleşmenin, gayrimenkul satış vaadine ilişkin hüküm ve sonuçları meydana getirmesi, gerçek niteliği bakımından gayrimenkul satış vaadi olarak kurulmasına bağlıdır. Teminat sözleşmesinin kurulması amaçlanıp da görünüm olarak gayrimenkul satış vaadi biçiminde düzenlenmesi halinde gerçek bir gayrimenkul satış vaadinden söz edilemez. Hukuk sistemimizde şahsi teminat; kefalet, ayni teminat; taşınmazlar için ipotektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri teminat olarak kullanılamaz. Borçlar Kanunun 18 nci maddesi uyarınca muvazaa sebebiyle geçerli olmayan böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil kararı verilemez.

Uyuşmazlığa konu olayda üzerinde durulması gereken husus; dayanak sözleşmenin muvazaaya müstenit olup olmadığı, bu yoldaki savunmanın ispatlanıp ispatlanmadığıdır.

Kural olarak bir sözleşmenin tarafları muvazaa iddialarını senede karşı senetle ispat kuralı uyarınca (HUMK. 290) tanıkla ispat edemezler. Ancak; HUMK.nun 292 nci maddesinde belirtilen kurallara uygun yazılı delil başlangıcı bulunması durumunda taraf muvazaasının tanık dahil her türlü takdiri delille kanıtlanması mümkündür. Bunun yanı sıra, genel yaşam deneylerine ve yaşamın olağan akışına dayanan kişi de, artık iddiasını ispatla yükümlü değildir. Eylemli (ya da beşeri) karine denen yaşam deneyi kuralları, tarafların olay iddialarının doğruluğu veya bir delilin güvenilebilirlilik derecesi hakkında, hakimin kanaat edinmesine yarayan, yaşam deneylerinin ortaya koyduğu değer hükümleridir. (Bilge Umar/Ejder Yılmaz-İspat Yükü 2.Bası-İstanbul 1980 sayfa 165 vd. 174 ve 60 vd) Buna göre hüküm; iddianın doğruluğunu, yaşam deneyi kurallarına dayanarak kabul edebilir ve bu durumda delil gösterme yükü, o olayın aksini ileri süren tarafa geçer.

Bu ilkeler çerçevesinde somut olay değerlendirilecek olursa;

Davalı tarafın muvazaa savunmasını doğrudan kanıtlamaya elverişli,karşı taraftan sadır olmuş yazılı bir kanıtı yoktur. Ancak, muvazaa iddiasının tamamen ispatına yetmemekle beraber, bunun vukuuna delalet eden ve karşı taraftan sadır olmuş yazılı delil başlangıcı niteliğinde belgeler bulunduğu gibi muvazaa iddiasının doğruluğunun kabulünü gerektiren eylemli karineler bulunmaktadır. Şöyle ki; davalı satıcının kocası tarafından keşide edilip davacı tarafından tahsile ve takibe konu edilen çekler, davacı tarafından davalının kocasına muhtelif tarihlerde yapılan havaleler, Kartal Rahmanlardaki taşınmazlar dışında Gebze, Yalova, Eskişehir, Bursa Orhangazi gibi değişik' yerlerdeki pek çok taşınmazın davalı veya kocası tarafından ya tapudan ya da satış vaadi sözleşmeleri ile davacıya satılmış bulunması, bunların bir kısmının muhtemelen ödeme sonucu feshedilmesi veya tapudan satış suretiyle iade edilmesi, hatta bir kısım taşınmazların davalının kocası S. D. ye iade edileceğine dair davacı tarafından 6 Mayıs 1998 ve 13 Mayıs 1998 tarihli belgeler verilmesi muvazaanın mevcudiyeti yönünden fiili bir karine oluşturmaktadır. Artık muvazaa bulunmadığını ispat yükü davacıya düşer. Davacı yan ise bunu kanıtlayamamıştır. Bu itibarla, cebri tescil isteğinin reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; satış vaadi sözleşmesinde gösterilen değer üzerinden harç ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken fazla harç ve vekalet takdiri doğru bulunmamıştır) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Karar: Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken,önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalı (k.davacı) vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 10.11.2004 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Hukukumuzda bazı istisnalar dışında sözleşme serbestliği kabul edilmiş olup, Borçlar Kanununun 11. maddesi "Akdin sıhhati kanunda serahat olmadıkça hiçbir şekle tabi değildir" hükmünü öngörmüş, 2. fıkrası ile de "Kanunun emrettiği şeklin şümul ve tesiri derecesi hakkında başkaca bir hüküm tayin olunmamış ise akit, bu şekle riayet olunmadıkça sahih olmaz" denilmek suretiyle istisnaları hüküm altına alınmıştır.

Hemen belirtmek gerekir ki, Medeni Kanunun 706, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve Borçlar Kanununun 213. maddesi hükmü uyarınca gayrimenkulların alım ve satımlarının resmi şekilde yapılmamışsa hukuken hüküm ifade etmeyeceği kuşkusuzdur. Şüphe yoktur ki, bu kuralın konulma amacı, kişiyi muamele yapmadan önce düşünmeye sevk etmek suretiyle toplum düzenini korumak ve sağlamak böylelikle sosyal barışı gerçekleştirmektir. Bir başka ifadeyle, yasa koyucu devletçe tutulan tapu sicillerine azami nitelikte önem vermiş ve taşınmazlardaki mülkiyet değişiklerinin resmi şekilde yapılmadıkça hüküm ifade etmeyeceğini açıkça belirlemiştir. Bu düzenlemenin aynı zamanda kamu düzeniyle ilgili ve mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerekli bir kural olduğu da tartışmasızdır.

Davada ileri sürülen iddianın ve savunmanın içeriğine göre, yanlar arasındaki uyuşmazlık, ferağa icbar davasında dayanılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin teminat maksadıyla temlik (karz karşılığı temlik) niteliğinde olup olmadığı ve bu işlemin ispatı noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle, uyuşmazlığın sağlıklı bir sonuca ulaştırılması, konuya ilişkin hukuki müesseseler ve kavramlar yönünden özet açıklamalar yapılmasını zorunlu kılmaktadır.

Bilindiği üzere, Eski hukukumuzda, "nam-ı müstear", geçerliliği kabul edilmiş bağımsız müessese olarak düzenlenmiş bulunmasına karşın (Mecelle 1592, 1594, 1595); bu günkü pozitif hukukumuzda; (yasalarımızda) nam-ı müstear diye bir deyim yer almış değildir. Buna rağmen hukukumuzda nam-ı müstear'ın hukuki niteliğinin belirlenmesi sorunu büyük önem kazanmıştır. Yargıtay'ın üç içtihadı birleştirme kararına (8.5.1941 gün, 29/5 sayılı; 5.2.1947 gün ve 20/6 sayılı; 7.10.1953 gün ve 7/8 sayılı) ve önemli öğreti çalışmalarına konu olan bu sorun, son yılların Türk hukuk hayatındaki en önemli sorunlardan birini teşkil etmiş ve güncelliğini sürdüre gelmiştir.

İsviçre/Türk Hukukları'nda, araya giren şahıslar ve ilişkiler ile ilgili durumlar, her somut olayın özelliğine göre farklı bir rejime tabi tutulmuştur. Sırf görünüş belirtilerine bakılıp her nam-ı müstear durumunun muvazaalı bir işlem olarak nitelendirilmesinin yanlış olduğu; özellikle, irade serbestisi prensibine (B.K. madde. 19) ve taraf iradelerine aykırı bulunduğu öğretide kabul edilmiştir.
Bu bakımdan, sorun her somut olayın ortaya çıkış durumu gözetilerek; ya muvazaalı işlemler, yada inançlı işlemler veya dolaylı (vasıtalı) temsil hukuki rejimine tabi tutulması gerekecektir. (Ergun Özsunay, Türk Hukukunda ve Mukayeseli Hukukta İnançlı Muameleler, İstanbul 1968, Sh.229 vd; Turhan Esener, Türk Hususi Hukukunda Muvazaalı Muameleler, İstanbul 1956, sh.177; Feyzi Necmettin Feyzioğlu, Borçlar Hukuku-Genel Hükümler, Cilt 1, İstanbul 1976, sh.223 vd; İlhan Postacıoğlu, Nam-ı Müstear Meselesi, Vekalet ve İtimat Muameleleri ile Muvazaanın Karşılıklı Münasebetleri-Makale-İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt XIII, sayı 3, sh. 1050 vd). Nam-ı Müstearın, Türk/İsviçre Hukukunda ya muvazaa, ya itimada dayanan muamele yada dolaylı (vasıtalı) temsilin hukuki rejimine tabi tutulduğu başkaca kaynaklarda da ifadesini bulmuştur (Kenan Tunçomağ, Borçlar hukuku, Cilt 1, Genel Hükümler, 1972, sh.206; İsmet Sungurbey, Medeni Hukuk Sorunları, Cilt 4, sh.501).

Davada ortaya çıkan uyuşmazlık; teminat maksadıyla temlik sözleşmesi yapıldığı noktasından kaynaklandığına göre; bu tür sözleşmenin hukuki mahiyetinin de açıklanması gerekir. Teminat maksadıyla temlik sözleşmelerinden, bir alacağın temini bakımından vuku bulan inançlı (Fiduziarisch) mülkiyet intikalleri anlaşılmalıdır. Bu tür sözleşmelerin iki esaslı unsuru vardır. Bunlardan ilki, mülkiyet intika1inin teminat maksadıyla yapılması; diğeri ise, inançlı sözleşmedir. Teminat maksadıyla temlik sözleşmesi, bir iltizamı muamele olarak mülkiyetin nakline imkan sağlar. Başka bir anlatımla, tasarrufu muamele ile, tarafların iltizamı muamelede ifadesini bulan irade gerçekleştirilmiş olur.

Yineleyerek belirtilmelidir ki; teminat maksadıyla temlik sözleşmeleri, taraflar arasında karşılıklı itimat esasını şart kılmaktadır. Teminat için taşınmazını temlik eden borçlu, borcun ödenmesi halinde taşınmaz mülkiyetinin tekrar kendisine devredileceği inancını taşımaktadır. Değinilen niteliklerinden ötürü, gerek öğretide; gerekse yargısal uygulamada, teminat maksadıyla temlik sözleşmeleri; hukuki mahiyetleri itibariyle inançlı muameleler (Fiduziarisches Geschaeft) arasında yer almıştır.Federal Mahkeme kararlarında da bu içerikte açıklamalar yapılmıştır. (Bedi Eğilmezler; Alman ve İsviçre Hukukunda Teminat Maksadıyla Temlik Akitleri, Adalet Dergisi, 1965, Cilt 1-2, sh.1028 vd; 1966, Cilt 1, sh.58 vd.) .

Öte yandan, inançlı işlemin, taraf muvazaası ile benzer noktalarının bulunmasına karşın; ayrıldığı yönlerinin de olduğu; bunlardan en önemlisinin, inançlı işlemde, tarafların devir ve temlik işlemini ciddi olarak istemelerine rağmen, muvazaada bunu istememeleri şeklinde ifade edildiği bilinmektedir (Kenan Tunçomağ; a.g.e ; sh.209).

Bu anlatımlar çerçevesinde somut olaya bakıldığında taraflar arasındaki çekişmenin hukuksal yapısının teminat mukabili (karz karşılığı-temlik) temlik işlemi olduğu anlaşılmaktadır.

Gerçektende inançlı işlem, taraf muvazaası ve teminat mukabili temlik işlemlerinin hukuki niteliği Borçlar Kanununun 18. maddesinin tevsiri ile ortaya konulmuş ve buna göre her üç işleminde kökende muvazaalı işlem olduğu gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda benimsenmiş bulunmaktadır. Ne var ki, aynı nitelikte olmakla birlikte nam'ı müstear (iğreti ad) olarak nitelendirilen işlemlere yasalarımızda yer verilmemiş ve bununla ilgili bir düzenleme getirilmemiştir. Konu yargısal uygulamalarla çözüme kavuşturulmuştur. Öte yandan nitelikleri bu olan müesseselerle ilgili olarak yapılan işlemler taşınmazlara ilişkin ise resmi şekilde yapılması gerektiği yasal bir zorunluluktur.

O halde, resmi sicile yönelik bu işlemlerden kaynaklanan çekişmenin giderilmesi konusunda ispat şeklinin ne olması gerektiği önem arz eder. Bir başka ifade ile böyle bir iddianın ispat hukuku açısından dinlenilebilme olanağı var mıdır?

Medeni Kanunun 7. maddesi gereğince resmi sicillerin aksi ancak aynı kuvvet ve derecedeki sicillerle ispatı mümkün bulunmaktadır. Tanık ve alelade yazılı bir belge ile ispatı olanaksızdır. O halde, sicile yönelik iddiaların aksinin hiçbir zaman ispatının mümkün olduğu söylenemez. Genel kural budur. Ne var ki, yasalarda yer verilmeyen namı müstearla ilgili sicile yönelik işlemler yönünden çıkan çekişmeler toplum düzenini sağlamak ve sosyal barısı temin amacıyla yargısal uygulamalarla çözüme kavuşturulmuş ve 5.2.1947 tarih 20/6 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile sicilin aksinin resmi akit tarihinden önce veya en geç akit tarihini taşıyan yazılı bir belge ile ispatı öngörülmüştür. içtihadı Birleştirme Kararlarının gerekçeleri ile açıklayıcı sonuç bölümleriyle bağlayıcı olduğu kuşkusuzdur.

Kaldı ki, ispat hukuku açısından değinilen içtihadı Birleştirme görüşmelerinde başından sonuna kadar (3. oturumda karar bağlanmıştır) muvazaa ile nam'ı müstear birlikte ele alınmış ve aynı şekilde değerlendirmeler yapılarak hukuki neticeye bağlanmış, sonuç bölümünde de, nam' ı müştearın adi yazılı bir belge ile ispatı kabul edilmiştir. Buna göre, inançlı işlem taraf muvazaası ve teminat mukabili temliki tasarruflarda da ispat hukuku açısından yarım asırı aşkın bir süredir içtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen ve bu müesseselerde de uygulanmasına mani bir hüküm bulunmayan hallerde adi yazılı belge ile ispat kuralı gözetilerek çekişmelerin çözümü cihetine gidilmiş ve yargısal uygulamalarda ilke olarak benimsenmiştir. Hemen açıklamak gerekir ki, değinilen bu düzenleme Medeni Yasanın öngördüğü sicil sisteminin güven inandırıcılık ve kuvvetten düşümüne neden olacak bir boyutta olmayıp toplum hayatındaki düzenin temini ve bir gereksinimin giderilmesi açısından zaruretten kaynaklanan, istisnai nitelikli bir çözüm tarzı olduğu da tartışmasızdır.

Bütün bu açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde, çekişme konusu ferağa icbar davasında dayanılan G.M.S.V. sözleşmesinin gerçekten teminat mukabili (karz karşılığı) temlik olduğu yönündeki davalının (karşı davacı) iddia ve savunmasının akitten önceki veya en geç akit tarihini taşıyan yazılı bir belge ile ispatının gerekeceği kuşkusuzdur. Oysa dayanılan belge akde mukaddem (akit öncesi) veya en geç akde tekaddüm (akit tarihinde) eden bir belge niteliğinde olmayıp sonraki tarihi taşımakta olup 5.2.1947 tarih ve 20/6 sayılı tevhidi İçtihat kararının öngördüğü nitelikte bir belge değildir.

Hal böyle olunca asıl davanın kabulüne karşı davanın ise reddine karar verilmesi gerektiği düşüncesiyle aksine olan çoğunluk görüşüne ilke bazında iştirak edemiyoruz.